花腔年自救举行时 物业第一股彩糊口或将黯然落幕 kv3xvha4

　　来历：21世纪经济报道 作者：吴抒颖 杨静怡

　　一个月前，在彩糊口的业绩公布会上，彩糊口董事局主席兼首席执行官潘军还曾豪言要“从头焕发物业第一股的活力”，不曾猜想，一个月后，已经风景无穷的“物业第一股”便英雄落寞。

　　9月28日晚，碧桂园办事控股公布通知布告称，碧桂园物业香港控股与彩糊口办事签署股权让渡和谈，以不高于33亿元的总价钱收买彩糊口旗下邻里乐控股集团有限公司100%股权。生意业务实现后，碧桂园将持有彩糊口险些一切焦点资产。

　　这或者是彩糊口成长过程的转折点。

　　彩糊口于2014年登岸港交所，其母公司为花腔年，后者由曾宝宝创建。彩糊口上市之初，它为本钱市场量身定做的故事一度让其市值飞升，成为本钱市场的骄子。可是上市这7年，彩糊口在履历屡次整合不善的收并购之后口碑渐入佳境，在屡次战略调解后其仍难以冲破瓶颈，业绩增加堕入障碍。

　　在当下这个微妙的时间点，彩糊口母公司花腔年同样遭逢动乱，它的资产尚有被看中之处，却也不得不走上“卖身救主”的门路。

　　卖身

　　彩糊口将焦点资产出让予碧桂园办事，在业界看来是价格公平的生意业务。

　　按照碧桂园办事通知布告，截至2021年6月30日，邻里乐未经审核综合净资产价值约13.74亿元。截至2020年末，邻里乐录得除税前溢利约4.12亿元，除税后溢利约3.09亿元。据此较量争论，碧桂园办事收买邻里乐的估值不跨越11倍PE。

　　今朝，彩糊口的总市值仅约37亿港元，市盈率约为6.14倍PE。比拟其余头部物企，这个估值属于较低程度。IPG中国首席经济学家柏文喜向21世纪经济报道新闻工作者透露表现，这个价格是绝对公平的，“由于彩糊口原来就是上市物业办理公司，其生意业务估值是参考市场生意业务价格举行的。”

　　碧桂园办事为这宗生意业务设置了分期付出的体式格局。通知布告称，碧桂园物业香港将以自有资金、股权融资、存款等体式格局举行三期付出，且每一期都有响应的付出前提细则。

　　靠近彩糊口的人士通知21世纪经济报道新闻工作者，这宗生意业务实在谈了数月，碧桂园办事买的也是彩糊口今朝最有价值的贸易资产，例如万象美物业和开元国际。

　　一位相识碧桂园办事的人士也阐发以为，“(碧桂园办事)买的这部门是贸易办事，根据碧桂园办事的气势派头，是不会去买其余资产的。”

　　近年来，彩糊口由于收并购之后的投后办理短缺，根蒂根基办事程度彷佛始终被诟病最多的方面，也在必然水平上影响了彩糊口在本钱市场能上的施展阐发。

　　自2019年起，彩糊口举行了屡次办理层的变更和公司战略调解。2020年业绩会上，潘军陈诉称，全体的事情经由过程一年半的调解曾经根本实现，包孕精简办理架构、调解营业的成长战略、优化薪酬和激励机制。

　　在本年中期的业绩会上，潘军再次重申，彩糊口是物业行业内收买最多的公司，截至今朝统共有200多个物业公司收并购。在颠末一年半的整合当前，公司将来可以进入一些响应的第三方营业拓展，从头回到增加的轨道下去。“将来彩糊口会适度存眷收并购，公司响应范围也会适度扩张。”然而在大马金刀的调解下，彩糊口并没有迎来飞速成长。彩糊口2021年中期业绩通知布告显示，期内公司完成营收约17.922亿元，同比增加约0.75%，低于行内平均营收增速；录得毛利润5.34亿元，同比增加0.43%。只管营收由跌转涨，但涨幅依然较小，增加乏力。期内涵管面积为5.531亿平方米，在管面积同比增加0.26%，增速远低于其余头部物企。

　　救主

　　彩糊口出让焦点资产的配景是，其母公司花腔年的景况也不容乐观。

　　柏文喜在接管21世纪经济报道新闻工作者采访时透露表现，“彩糊口发售焦点资产，首要缘故原由是母公司花腔年面对较年夜的流动性压力，而旗下可以疾速变现和变现能力对照强的资产也就是彩糊口物业板块了。”

　　花腔年今朝存在业绩下滑、债权压顶的状态。柏文喜称，“花腔年的行业职位地方与范围也不占太年夜上风，并且财政状态也不太乐观，是以花腔年将来的成长压力照旧挺年夜的。”

　　据花腔年2021年中报，花腔年多项业绩数据下滑，成长疲软。本年上半年，发卖方面，花腔年累计发卖281.2亿元，未达2021年发卖600亿元方针的一半。营收方面，花腔年毛利润22.77亿元，较去年同期下滑26.75%；毛利率约20.8%，同比下滑38%；净利率为2.77%，同比下滑7.58%。

　　在营收下滑的同时，花腔年债权状态也不乐观。贝壳研究院统计，花腔年剔除预收款后的资产欠债率为72.7%，净欠债率为74.8%，现金短债比为1.59，“三道红线”踩中一条，属于“黄档”。同时，花腔年今朝别离领有告贷约168.5亿元、优先单据及债券约343.7亿元及资产典质证券约2.68亿元，总告贷515亿元，比2020年比拟增长了约莫10%。

　　如许的配景下，花腔年连遭国际评级机构标普、惠誉和穆迪等下调评级。

　　据标普统计，花腔年有约7.62亿美元优先无典质债券将于2021年余下时间到期，有11.5亿美元债券将于2022年到期，有约17亿元境外债券将在11月和12月到期或可回售，约35亿元信任存款将于一年内到期。柏文喜阐发称，“三个国际机构的负面评级象征着企业流动性的好转与偿债能力的降落，也象征着其在公然市场融资危害与难度的加年夜。”

　　花腔年办理层也并非没有预判到如许的环境。此前花腔年董事局主席兼首席执行官潘军公然透露表现，要是来岁6月份政策情况没有改善，发卖依然延续这种颓势，60%的平易近企开发商或面对开张。

　　在本年中期的业绩公布会上花腔年办理层也称，花腔年正在处置惩罚重资产，包孕持久的投资名目。“前次跟投资人晤面也专门谈到了这些举措，好比说措置一些阛阓和旅店，这些对公司将来谋划来说只会削减欠债，增长现金流，今朝有几个贸易名目举行得对照顺遂。”

　　从彩糊口发售焦点资产这一举动来看，花腔年的自救是绝对踊跃的。只是目下当今房地产行业处在周期频仍的变更中，很多对形势预判不敷精准房企的命运也终不得不禁此而转变。